マンション購入【前編3】

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裏町猫背(ウラマチネコゼ)です。

マイホームを購入すると言う方へ最低限覚えて頂きたい
とても役に立つ不動産用語と知識の第3弾!
前編最後です!
「マイホーム マンション購入 【前編3】」

不動産 マンション購入
【前編3】

1.徒歩●分
2.道路幅員(ふくいん)広さと方角
3.実需(ジツジュ)マンションの構成も大事!

1.徒歩●分

マンションを探す上でもっとも重要な「価格」にとても密接に関係しているのがこの「徒歩●分」です。

わゆる
駅からの距離です。

不動産の価値を考える際にとても大切なファクターが駅からの距離です。
駅からの距離で値段は大きく変わって来ます。

ファミリータイプのマンションなら徒歩10分圏内
独身などのワンルームは徒歩5分圏内で

探されておる人が多いと思います。

宅建業法では1 分間80mで表記するよう義務付けております。
(小数点すべて切り上げです。)

例えば
Ex:駅から580mだと580÷80 で7.25
表記は8 分となります。

反対に

マイソク等を(不動産情報の紙)ご覧になっていて「駅から4分」とあれば
4分x80mで320m離れていると言う事になります。

1分間=80m

あくまでも平面の道(距離)を想定している数字ですので、実際に歩くと高低差が
あったりなかったり信号がなかなか変わらなかったりなど様々な理由で5分と
書いてあって8分以上かかるような物件も実在します。


すので物件をお問い合わせする時は

「駅から7分とありますが、実際にあるかれてどのくらいかかりますか?」などと事前に仲介業者さんにアスクするクセを付けておくといいでしょう。

また
「駅から2分とありますが、線路沿いの物件ですか?」

たまにあるのですが、駅近物件で相場よりも安くでている物が会った場合、
このパターンがとても多いです。そういった物件の広告には必ずと言って
いい程、物件所在の地図が載っていなかったり、住所が途中までだったりします。



線路沿い物件が悪いと言う事はありませんが、線路沿い物件には

  1. 騒音
  2. 交通量が多い
  3. 子供が遊んで危ない
  4. 駅から部屋が見えてしまう
などのデメリットが多く存在します。

猫背の場合は線路近くに住むと子供が危ないなぁ〜と言う理由から
いい物件でしたが検討から外した事があります。


2.道路幅員


路幅員(どうろふくいん)は道路の幅と言う意味です。

幅員と接道の重要性
道路幅員は戸建を建てる上でとても重要なお話なんです。

そして竣工されているマンションでも
資産価値を考える上で道路はとても大切です。


自分の住まれている、または現在ご検討されている
マンション接道の幅員が何メートルか、道路幅員を必ず把握しておいてください。



のルール(建築基準法)では通常道路は4m以上が道路とされています。


2 項道路と言って既存2mぐらいの道路もありますが。日本の法律上の道路は4mと覚えていてください。



建築基準法とは建物を建てる時に守らなくてはイケナイ法律です。


4m以上の道路に物件(土地)が2m以上接していないと建物は建てられません!これは宅建のテストでも出ます、基本中の基本です。

不動産を考える上で道路はとっても重要なのですね。


よく広告にある「再建築不可」とある物件は接道(セツドウ-道路に面する部分)が×(2m以下)と言う事です。


道路が狭いと(2項道路、道路が4m未満)何が悪いのか!

実はこんなデメリットがあるのです。

  1. 再建築の際にセットバックを要求される
  2. 私道の場合が多い
  3. 道路が狭いので採光がとりにくい
  4. 車が入らない
  5. 火災などの際に大変危険


項道路はいわゆる既存不適格と言われる物で今の法律では認められないけど
昔からあるから「今は目をつぶります」と言う道路です。

ですから、再建築の際には道路の中心線から2m後退して建物を建てなければなりません。これをセットバックと言います。

セットバックすると自分の土地が減りますよね。
そして土地が減ると建設出来る建物の大きさが変わってしまいます。

計画している建物の大きさが変わる、戸建ではとても大きな問題ですね。


セットバック
写真情報元:Yahoo不動産 マイホーム


道路の方角もとっても大事!
一番高い順に南、東、西、北の順番(基本は)と言われております。

なみに方角は地域性や属性があり、大変面白いのですが
芸能人とかは北道路を好みます。木村拓哉さんとかも北道路ですね。


北側を道路として壁みたいにし、南側に庭を伸ばす方が芸能人や有名人では人気みたいです。



そしてバルコニー等に置いて札幌では西が人気あったりします。
寒い地域では西の方が日照時間が長いからです。


物件に対して前面道路ですが6Mぐらいが理想かもしれませんね。


3.実需とマンションの構成


主がご自分で一生その物件に住むと言う事を業界では「(じつじゅ)」と言います。

「私、実需で物件さがしているのです〜」とサラリと梅酒っぽっく言うと
カッコいいですよ~。照れずにサラリと言ってみてください。



「実需」と言って解らない営業マンの場合、営業マンを「チェンジ」してください!
その彼or彼女は宅建も持っていない新人さんの可能性が高いです。


マイホームはとても大きな買い物です。
新人は極力さける事をオススメ致します。



マンションの構成

需で購入するマンション。
検討される際にそのマンションの成も少し考えてお選びください。


マンションには様々なタイプ・構成がございます。
  1. 1.ファミリータイプのみの住戸のタイプ
  2. 2.ファミリータイプとワンルームタイプ混合のタイプ
  3. 3.住戸とオフィスや店舗混合のタイプ

ファミリータイプのみの住戸が一番オススメだと思いますが、ディンクス(共働き)の方や色々なニーズを求めていらっしゃる方がいると思いますので、是非ゆっくり検討してみてください。


ワンルームと混合だと単身の方や学生さんが多く入っている場合が考えられ、騒音や入居退去が頻繁にあり、どういう方が住まわれているか解らないと言う事も考えられます。


店舗やオフィス混合だと臭いや不特定多数の方の出入りなども考えられますので、オフィスと居住エリアの出入りは別なのか?等の慎重なチェックが必要かなぁ〜と思います。


不動産は高い買い物です。ゆっくりしっかりお探しください!


マイホーム マンション購入【前編1】」はこちらから

マイホーム マンション購入【前編2】」はこちらから

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