マンション購入 【前編2】

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裏町猫背(ウラマチネコゼ)です。

マイホームを購入すると言う方へ最低限覚えて頂きたい
とても役に立つ不動産用語と知識の第二弾!

「マイホーム マンション購入 【前編2】」


不動産 マンション購入


【前編2】

1.築年数
2.施行会社
3.総戸数(そうこすう)

1.築年数

マンションを購入するにあたってとても重要なものが築年数です。

そして

物件の値段は築年数に比例すると言っても過言ではありません。

条件が築年数以外ほぼ一緒の区分所有(マンション)なら
不動産の価値は築浅の方が高い
でしょう。

築年数とは。。
マンション竣工から現在までの年数。マンションの年齢です。

世界ではイギリスやアメリカなど築年数を気にしない国も多い

ですが地震大国日本でマンションを購入する場合は
必ず考えて頂きたい とても重要な項目の1つです。

具体的に築何年ぐらいのマンションがおすすめ?

マンションを探すには是非

1982年(昭和57年)7月以降に竣工したマンションがオススメです!

  • 理由は新耐震基準にあります。
1981年(昭和56年)6月以降に建築確認を受けた建物は
全て新耐震基準が適応されています。

築確認とはマンションを建てる時に施工業者が役所に提出する書類です。
この書類を出さないと建物は建てられません。その際にその時の建築基準法に
そぐわない建物は建設許可が下りません。

56年以降は新しい「地震への考え方」で建物が建設
されているので、より理論的に災害に安全な建物と言えるでしょう。

新耐震は昭和56年6月以降と聴くと「建物の竣工が6月ならOK」
と一瞬、思ってしまう事もあると思いますが、これが大きな落とし穴。どか〜ん!

建物は竣工するまで(規模にもるが)大きなビルであれは
工事期間が1年以上必要となります。




新耐震の考え方が導入されたのが昭和56年6月からで

マンションを建設するのには約1年以上かかるとして

最低でも「新耐震後」昭和57年6月以降いや7月以降の竣工のマンションを
お選びになって頂きたいと思います。


おまけ

バブルの昭和63年あたりはNGで、
平成10年以降ができたら望ましいでしょう。



バブル時代、短期間の間に沢山のマンションが建設されました。沢山のマンションの建設となると、大量のコンクリートが必要不可欠になりますよね。しかし需要と供給が追いつかなかったバブル時代、物理的にコンクリートが足りなかったと言われております。もしもバブル時代の物件、昭和63年前後の物件を気に入られた場合なら、

必ず施行会社を調べましょう。
そして施行会社が大手なら、どんな時代でも安心度が違います。

また面白い物で、建物が建設された年代によって天高の高さや
建物の作りにそれぞれのカラーが出ております。

例えば昭和55~57年度及び それ以前のマンションの天高(テンダカ・・天井までの高さ)は近年と比べとても低いです。

それは昔の人が現代人と比べて小さいからです。

ですから
近年建設されたマンションの天高は現代の背の高さを意識して
設計されているので天高が高い傾向にあります。(2m30cm~)
あくまでも私、個人的な意見であり、築古のマンションを批判非難するものではありません。

2.施行会社

施工会社(セコウカイシャ)はマンションを作る会社です。

これは、

なんといっても大手に限ります。




  1. 大成建設


  2. 鹿島建設


  3. 木下工務店



と猫背は小耳に挟んでおります。

大手のデベロッパーはやはり建物作りが素晴らしいです。
それにアフターサービスが違います。

大手の良さは次の「総戸数・大規模修繕」にも大きく関わって来ます。



3.総戸数

これは「ソウコスウ」と読み、マンション全体の部屋の数を指します。

この総戸数はとても重要で

オススメは総戸数30戸以上のマンション

理由は単純な計算で総戸数が少ないと毎月修繕積立金として組合に集まる金額が少ないからです。



総戸数の少ないマンションで仮に20年後に修繕計画!
と打ち上げたとしても、現実的に無理なんです。


ビルのメンテナンス(大規模修繕)にはとてもお金がかかるからです。

ですから最低30戸(コ)以上のマンション。理想は40 戸ぐらいがいいと思います。
(数が多いだけ修繕費は集まりますので)


Ex(例):修繕費が3000円で総戸
数が10戸だと月にそのマンションは30,000円集まり一年では36万で20年たったら720 万となりますね。720万だとはっきりいって何にも修繕できないんです。これが30戸だと2160万、40戸だと2,880万。
これだけあればちょっとは修繕できますよね。

また忘れていけないのが、「世の中には払わない人もいる」ことです。少し多めの総戸数の方がオススメです。
忍者

修繕滞納者を調べる!

中古マンション購入の際には必ず検討物件の>

修繕積立金を確認してください!


通常不動産仲介業者にお伺いしたら調べて頂けますし、
仕事のできる仲介業者さんなら初めから調べておりますので。

修繕積立金の詳細はマンション管理組合が出している
「管理重説」(カンリジュウセツ・管理重要事項説明書)に記載されております。

その際には口頭じゃなく必ず書面で見せて頂きましょう。
あとあと問題になるのを回避する為にも、不動産購入を検討している場合は
なるべく全て書面で情報を頂きましょう!

組合によって書式は違いますが「管理重説」の詳細はこんな感じです。
拡大はクリックしてください。

管理重説

管理重説、修繕費滞納額があるのか無いのか、
そして額はいくらなのかと記載されております。

じっくり眺めて、マンション購入の判断をして頂けたらと思います。

仮に

とてもお洒落で素敵なマンションだけど調べたら
修繕積立金滞納者がとても多いマンション。。

どうでしょう?ご自分が住まわれる場所として。

考えものですよね
考える人


大規模修繕とは

大規模修繕とはその名の如く、大幅な建物の修繕を意味します。

通常マンション・ビルなら20年に1回は大規模修繕を
行いたいものです。


建物は痛む物ですからこれを怠るとビルはドンドン痛みますし
マンション自体の価値も下がります。


そうすると必然的に再販する際に価格がグ〜ンと下がってしまいます。



しかしながら大規模修繕はとてもお金が掛かるもの。
何気にやっていないビルやマンションが多く目につきます。



マイホームは一部のリッチな方を除いて、一生に一度のお買い物

住んでいる人みんなで 建物を大切に維持したいものですね。



大手施行会社が建てた建物はほぼ全て長期修繕計画がなされており、
修繕費もしっかりと溜め込んでいる事が多いです。



やはり大手はしっかり将来を見据えてきちんと計画を立てておりますので
同レベルのマンションで購入を悩んでいる場合でしたら

施行会社で最終判断をするのも賢い選択だと思います。


猫背が大手施行会社をすすめる理由の1つ長期にわたる
安心感がございますので。



まとめ

マンション(区分所有)を購入するに関し

  • その1 築年は昭和57年7月以降の物を!欲を言えば平成10年以上の物を!
  • その2 施行会社は大手に限ります!大成・鹿島・木下!
  • その3 総戸数は30戸以上〜 できたら40戸以上が望ましいです!

マイホームはとても高い買い物です。ゆっくりしっかり お探しください!



マイホーム マンション購入【前編1】」はこちらから

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こんにちは裏町猫背(ウラマチネコゼ)です。毎日の隙間に見つけた[最近気になる話]を独断と偏見、そして猫背カラーでお届けいたします。

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