マンション購入！【前編１】

みなさまこんにちは裏町猫背（ウラマチネコゼ）です。

アベノミクスの影響か
本業が不動産である猫背は
肌で首都圏不動産の上向きな
動きを感じております。

銀行の長期金利があがった！
消費税が2014年４月に8%,
2015年10月には10％
増税されるなどを
理由にマイホームを
本格的に探しはじめる
ファミリーやディンクスが
増えて来ました。

ローン減税で限度額が
UPすると言われても
やはり心理的に
消費税が上がるまでに
購入と言う方は
少なくありません。

そんなこれからマンションを
探される方、ご購入を検討する方へ
これだけ知っていたら怖いものなしの不動産用語！および
失敗しないマンション選びのポイントを
前編（１～３）・後編に分けて
解説させて頂きたいと思います。

それでは早速、前編・不動産用語から
解説させて頂きたいとおもいます！

猫背の知ってて頂きたい不動産用語：
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
前編１
1. 区分所有（くぶんしょゆう）
2. 内法と壁芯（うちのり・かべしん）
3. 坪単価
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1.区分所有（くぶんしょゆう）
マンションの事を不動産用語で区分所有といいます。
不動産屋さんにお伺いし物件を探される時は
「マンションを探しております」と言われるより
「区分所有で探しております」と言ってみてください。
営業マンは「う勉強されている買主さんだ」と
思われ対応が向上する可能性が大です。

2.内法と壁芯（うちのり・かべしん）
通常壁芯の㎡（面積）が
マイソク（チラシ広告）に載っております。
部屋の面積にプラス壁の真ん中までの面積が
上乗せされて表示されております。
分譲業者さんが用いる手法で
広く見え、坪単価が安く見えます。
物件によっては同じ大きさなのに
「狭いな～」「広いな～」と感じる時があります。
それは多くの場合、
この壁芯と内法が関係しております。

★内法と壁芯のイメージ★
 

そして内法が謄本（トウホン）に載る、実際の広さです。
住宅スペースはこの広さです。

★謄本（登記簿謄本）とは,
法務局で管理しているこの物件は誰の所有物か？
権利関係の内訳を記載している法的書類です。
本人でなくても
地番や家屋番号を知ってさえすれば
誰でも金銭で容易に
入手する事が出来る情報です。
ここには、物件の大きさ以外に
敷地権割合を始めこの物件の
借り入れはいくらか？抵当なのか？
根抵当なのか？所有権は誰の名前なのか？など
記載されております。

★地番とは・・一筆の土地ごことに番号があり、
法的な住所、所在となります。
住居表示とは異なり存在している
法律的な住所です。
この地番は法務局で
検索する事が出来ます。
誰でも無料で電話でもお問い合わせできます。

★家屋番号とは・・建物の法的な住所です。
こちらも法務局で教えて頂けますが、
区分所有の家屋番号のみとなります。
戸建の家屋番号は電話では教えて頂けません。

★敷地権割合とは・・区分所有において、
あなたのマンションの土地の割合を
示す数字となります。
マンションを買うという事は
マンションが位置する土地も
買うという事になります。
そして所有者には敷地権割合として
土地の一部を権利分配されます。
（敷地権割合は分数で示されております。）
この敷地権割合に応じて
その年、１月１日の所有者にね
その年の土地固都税がかかります。

余談ですが、分離処分禁止といい、
区分所有者は建物と土地を
切り離して売買する事を
禁じられております。

3. 坪単価
坪単価のご説明の前にまず「坪」について
ご説明します。通常情報雑誌では
５４㎡などと「㎡」で
記載されていますが、
業界では「坪」方式を用いる事が多いです。

坪単位の求め方は下記の通りです。
１坪は㎡ｘ0.3025。
50㎡だと50ｘ0.3025＝15.12坪になります。

反対に１㎡は坪ｘ3.30578で計算します。
15.12坪だと15.12ｘ3.30578＝49.98㎡。
ぴったしは戻りませんけど。
町の不動産屋さんでは
このように計算をしております。

それでは坪単価を
ご説明させて頂きたいと思います。
通常物件を比べる際に用いる指数、それが
「坪単価」です。物件を比較するにあたって
毎日のように「その物件、坪単いくら？」と
業者間では日常茶飯事のように
会話で飛び交っております。

算出方法はいたってシンプル。
物件価格÷広さ（坪）で
算出します。

例えば15.12T（坪）の物件で
価格が3500万円なら
坪単価は3500÷15.12で
231万となります。
これが　
いわゆる＠231万円となります。

ここで用いたアットマーク「＠」は
一坪単価を表す時に業界で使用します。
そして物件を坪単価で表す事により
比較が出来るようになるのです。

物件を比較する場合、
階数や施工業者、築年数などで
結構見極めには
修行とセンスがいりますが、
同じマンションで
売り物が複数あった場合などには、
坪単価が活躍します。

階数が高いと坪単価が高かったり、
方角で同じ広さの物件でも坪単価が（価格が）
安かったりと違いが出て来ます。
そして坪単価は
通常築年数で大きく差がでます。
やはり新しいマンションの方が
坪単価が高いです。

また自分が欲しい物件の坪単価はしっかり
覚えるようクセをつけるようにしてください。

たとえば
佃、月島エリアなら新築なら
坪単価２５０～３００万前後とか、
学芸大や都立大駅１５分県内の
目黒区中古マンション相場なら２３０万前後とか、
覚えておくととっても便利です。

また不動産屋に
行かれた際に
気になるエリアの相場を聞くといいでしょう。
現実的に物件が探しやすくなります。